Verwalterpflichten bei Bauleistungen für die Gemeinschaft

Schließt eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, so obliegt es dem Verwalter, ggf. Abschlags- oder Schlusszahlungen an den Werkunternehmer zu tätigen. Mit dem Urteil des BGH vom 26.01.2024 (Az. V ZR 162/22), werden nun die damit einhergehenden Pflichten auf Seiten des Verwalters klarer definiert.

Der BGH hat entschieden, dass der Verwalter dazu verpflichtet ist, die Erhaltungsmaßnahmen wie ein Bauherr zu überwachen. Werden Abschlags- oder Schlusszahlungen gefordert, so obliegt dem Verwalter die sorgfältige Überprüfung der erbrachten Leistungen und damit der Rechtfertigung der geforderten Zahlungen.

Kommt der Verwalter dieser Pflicht nicht nach und zahlt ungeprüft Abschläge, wird allerdings ein dadurch entstandener Schaden der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht allein durch die Minderung des Gemeinschaftsvermögens ermittelt. Vielmehr muss in den Gesamtvermögensvergleich ebenfalls der Umfang der bereits erbrachten Werkleistungen einbezogen werden. Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Kann die vertragsgerechte Leistung noch im Wege der (Nach-)Erfüllung durch den Werkunternehmer herbeigeführt werden, scheidet eine Haftung des Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen aus. Ist das nachträgliche Herbeiführen der vertragsgerechten Leistung jedoch ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet neben dem Werkunternehmer auch der Verwalter für die entstandenen Schäden. Allerdings ist dieser nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet.