Die Novelle des Maklerrechts

Am 23.12.2020 traten neue Normen für Maklerverträge oder Inhalte einer Provisionsabrede in Kraft. Mit diesen führt der Gesetzgeber erstmals zwingende Formvorschriften und für bestimmte Arten von Maklergeschäften vorgegebene Grenzen über Provisionsabreden ein.

§ 656a BGB – Gesetzliche Formvorschrift

Der neue § 656a BGB bestimmt, dass Maklerverträge, die den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben, seit dem 23.12.2020 mindestens der Textform (§ 126b BGB) bedürfen. Vertragsabschlüsse per Fax oder E-Mail sind ebenfalls wirksam. Mündliche Vereinbarungen sind demgegenüber formnichtig, weshalb der Makler die Erfüllung der Zahlungspflicht des Kunden selbst nach Leistungserbringung nicht verlangen könnte.

Neue gesetzliche Inhaltsbeschränkungen:

Des Weiteren beschränkt der Gesetzgeber in §§ 656c – 656d BGB die Gestaltungsfreiheit der Parteien des Maklervertrages. Dabei hat § 656c BGB eine Doppeltätigkeit des Maklers für beide Vertragsparteien zum Regelungsgegenstand, während § 656d BGB die Fälle der außervertraglichen Kostenabwälzung auf den Käufer regelt. In beiden Fällen verankert der Gesetzgeber das Bestellerprinzip, wenn der Käufer ein Verbraucher gemäß § 13 BGB ist.

§ 656c BGB – Provisionszahlungspflicht der Beteiligten

Nach der neuen Bestimmung kann ein Makler eine Doppeltätigkeit nur noch vertraglich wirksam vergütet erhalten, wenn sich beide Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Wenn ein Makler mit einer Partei des Kaufvertrages eine unentgeltliche Tätigkeit vereinbart, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers.

Das Gesetz bewirkt eine hälftige Teilung der Provision bei folgender Konstellation:

• die Verpflichtung des Maklers bezieht sich auf ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung,
• der Makler hat mit dem Verkäufer einen Maklervertrag geschlossen oder ist in anderer Art für ihn tätig (bspw. in Form eines unentgeltlichen Auftrags), um ihm einen Käufer für sein Objekt nachzuweisen oder zu vermitteln und
• der Makler muss mit dem Käufer einen Maklervertrag begründet haben, um diesem den Verkäufer für das betroffene Objekt nachzuweisen oder zu vermitteln und der Käufer ist ein Verbraucher.

Unter diesen Bedingungen ist eine Aufteilung der Provision zwingend. Eine hiervon abweichende und damit unzulässige Regelung zur Aufteilung der Maklerkosten (bspw. 25% : 75%) kann nicht im Rahmen einer geltungserhaltenden Reduktion auf den Halbteilungsgrundsatz zurückgeführt werden. Gesetzliche Folge dieser Abweichung ist die Nichtigkeit beider Maklerverträge und der Entfall des Vergütungsanspruchs gegenüber beiden Maklerkunden.

§ 656d BGB – außervertragliche Abreden zwischen Makler und Käufer

Wenn nur eine Partei des Kaufvertrages auch einen Maklervertrag abgeschlossen hat, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei des Maklervertrages zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei (die den Maklervertrag nicht abgeschlossen hat) wird erst fällig, wenn die Partei des Maklervertrages ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie selbst oder der Makler den Nachweis über die Erfüllung erbringt.

Nach dem Willen des Gesetzgebers können die Kaufvertragsparteien Vereinbarungen zur anteiligen Übernahme der Maklerkosten durch den Käufer (Verbraucher) treffen, wenn der Vertragspartner des Maklers zur Zahlung einer Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Das betrifft sowohl Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrages untereinander, aus denen sich ein unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch des Maklers ergibt (Vertrag zu Gunsten Dritter, Erfüllungsübernahme, Freistellung, etc.), als auch Vereinbarungen des Maklers mit der Partei, die nicht sein Vertragspartner ist (bspw. Schuldübernahme).

Auch ein einfacher Schuldbeitritt der nicht am Maklervertrag beteiligten Partei scheidet unter Berücksichtigung des neuen § 656d BGB künftig aus. Folge eines Schuldbeitritts ist die Entstehung einer Gesamtschuldnerschaft von Verkäufer und Käufer mit der Folge, dass der Makler vom Käufer die vollständige Erfüllung der Zahlungsverpflichtung mit Erfüllungswirkung gegenüber dem Verkäufer verlangen könnte. Damit könnte der Makler von einer anderen Partei als seinem Vertragspartner, dem Besteller, die Maklerprovisionen voller Höhe fordern. Das soll § 656d BGB aber verhindern.

Zusätzlich wird der Erwerber des Grundstücks durch die Fälligkeitsregelung des § 656d Abs. 1 Satz 2 BGB geschützt. Diese Norm verhindert die vorrangige Inanspruchnahme des Käufers, der Makler muss zunächst seinen Anspruch gegenüber dem eigentlichen Auftraggeber verfolgen und einziehen sowie die Erfüllung der Zahlungspflicht durch den Auftraggeber dem Käufer gegenüber nachweisen (echte Fälligkeitsvoraussetzung). Das führt zu dem bedauerlichen Dilemma, dass der Makler bei Insolvenz seines Auftraggebers und damit bei dauerhaft ausbleibender Zahlung auch den Anspruch gegenüber dem Käufer nicht verlangen kann und verliert. Das hat der Gesetzgeber bewusst in Kauf genommen.