Verjährungsfristen im Mietrecht

Es gibt Situationen, in denen der Vermieter es versäumt, Ansprüche gegen den Mieter rechtzeitig geltend zu machen. Geschieht das, verjähren die Forderungen und der Mieter muss nicht mehr leisten. Es ist wichtig, die verschiedenen Verjährungsfristen der jeweiligen Forderungen zu kennen, damit sowohl Mieter als auch Vermieter wissen, worauf sie achten müssen.

Nebenkostenabrechnung

Verpasst der Vermieter selbstverschuldet die Abrechnungsfrist der Nebenkostenabrechnung, kann er einen etwaigen Nachzahlungsanspruch dem Mieter gegenüber nicht mehr geltend machen. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums (üblicherweise das Kalenderjahr) bleiben dem Vermieter zwölf Monate, um über die Betriebskosten des Abrechnungszeitraums abzurechnen. Auch dem Mieter bleiben zwölf Monate, um eventuelle Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung zu äußern, andernfalls gilt die Abrechnung als akzeptiert. Die Frist beginnt mit Zugang der Abrechnung beim Mieter. Bei Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre, gleiches gilt für Guthaben zugunsten des Mieters.

Miete

Ähnlich verhält es sich mit der Miete. Die Verjährungsfrist beträgt hier ebenfalls drei Jahre. Versäumt es der Vermieter, die Miete innerhalb von drei Jahren gerichtlich geltend zu machen, muss der Mieter die entstandenen Mietrückstände nicht mehr nachzahlen. Diese Frist beginnt allerdings erst mit dem Ablauf des Jahres, in welchem die Miete nicht gezahlt wurde. Ebenso bleiben dem Mieter drei Jahre, um Geld zurückzufordern, welches versehentlich zu viel bezahlt wurde. Der Anspruch auf das Geld verjährt, wenn der Mieter nicht aufpasst und ihn nicht rechtzeitig einklagt. Die gleiche Frist gilt auch bei der Rückzahlung der Kaution nach Ende des Mietverhältnisses. Versäumt es der Mieter, diese zurückzufordern, verjährt auch der Anspruch darauf nach drei Jahren. Dabei beginnt die Verjährung mit Ablauf des Jahres, in dem der Mietvertrag endete.

Vollstreckungsbescheide und Urteile

Die längste Verjährungsfrist gilt, wenn ein Mieter vom Gericht zur Zahlung eines gewissen Betrages verurteilt wird oder wenn ein rechtskräftiger Mahn- oder Vollstreckungsbescheid erwirkt wurde. Eine solche Forderung verjährt erst nach 30 Jahren. Aber auch hier muss der Inhaber des Zahlungstitels aufpassen und in regelmäßigen Abständen Vollstreckungsmaßnahmen veranlassen. Andernfalls greift das Rechtsinstitut der Vollstreckungsverwirkung zugunsten des Schuldners.

Kurze Verjährung von sechs Monaten

Der Gesetzgeber will für Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache wie auch für Ansprüche des Mieters auf Duldung der Wegnahme seiner Einrichtung zügig Rechtsfrieden zwischen den Parteien des beendeten Mietvertrages herbeiführen. Aus diesem Grund gilt für diese Ansprüche die deutlich verkürzte Verjährungsfrist von lediglich sechs Monaten. Für den Vermieter beginnt die Frist bereits mit der Rückgabe der Mietsache (also ggf. auch deutlich vor dem Vertragsende), für den Mieter mit Ablauf des Mietvertrags.

Nach Fristablauf muss der Mieter keine Ansprüche des Vermieters wegen baulicher Veränderungen oder unterlassener Malerarbeiten mehr erfüllen, spiegelbildlich muss der Vermieter die Wegnahme von Einrichtungen des Mieters, die sich noch in der Wohnung befinden, nicht mehr dulden. Gleiches gilt für Zahlungsansprüche des Mieters wegen von ihm geleisteter Malerarbeiten, die nach dem Mietvertrag aber nicht geschuldet waren.