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Cannabiskonsum auf dem Balkon – was Mieter wissen sollten

31 May
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Seit dem 01.04.2024 ist es erlaubt, Cannabis in bestimmten Mengen zu besitzen, zu bestimmten Zeiten zu konsumieren und auch eigene Cannabispflanzen anzubauen. Die Legalisierung wirft allerdings einige Fragen auf, z.B. ob der Konsum auf dem eigenen Balkon erlaubt sei. Dabei könnten sich schließlich die Nachbarn durch den Geruch gestört fühlen. Zumindest der Anbau von Cannabispflanzen auf dem Balkon sei laut dem Redaktionsnetzwerk Deutschland (RND) erlaubt. Das beantwortet allerdings noch nicht die ursprüngliche Frage nach dem Konsum auf dem Balkon. Allgemein kann zunächst nur festgehalten werden, dass mit Inkrafttreten des Gesetzes zum Umgang mit Konsumcannabis (KCanG) am 01.04.2024 der Eigenanbau und Konsum von Cannabis - im gesetzlich zulässigen Umfang - keine vertragswidrige Nutzung der Mietsache mehr darstellt. Allerdings verbietet das Gesetz den Konsum in der unmittelbaren Nähe von Kindern und Jugendlichen generell sowie innerhalb eines 100m Radius um Schulen, Kitas, Spielplätzen und öffentlichen Sportstätten. Wer also in einer dieser Verbotszonen wohnt, darf per Gesetz nicht auf dem Balkon konsumieren und wer Kinder hat dann nicht, wenn sich diese zeitgleich auf dem Balkon aufhalten. Cannabis-Konsum auf dem Balkon kann Mietminderungen für beeinträchtigte Nachbarn ermöglichen. Vor allem, wenn der Cannabisrauch oder -geruch direkt in benachbarte Wohnungen einziehen würde, kann vom Vermieter gem. des Mieterschutzbundes ein angepasstes Rauchverhalten vorgeschrieben werden, welches den Konsum auf konkrete Zeiten oder Orte beschränkt. Solche Maßnahmen sind jedoch nur dann gestattet, wenn es zu einer starken Beeinträchtigunng der anderen Mieter kommt. Wie hoch eine solche Mietminderung ausfallen kann und ab wann man beim Cannabisrauch von einer starken Beeinträchtigung ausgeht, bleibt abzuwarten. Die Gerichte werden sich zwangsläufig an der zum Tabakkonsum entwickelten Rechtsprechung orientieren und mutmaßlich die Erheblichkeitsschwelle deutlich niedriger ansetzen. Deshalb wird es sich auch beim Cannabiskonsum immer um Einzelfallentscheidungen handeln. Allgemein gilt unverändert: nimmt der rauchende Mieter keine Rücksicht und wird die Wohnungsnutzung anderer erheblich beeinträchtigt, sind Mietminderungen möglich. Es bedarf allerdings eines objektiven Nachweises über Dauer und Häufigkeit des Konsums. Fazit Der Konsum auf dem eigenen Balkon ist also nicht per Gesetz verboten, solange sich nicht Minderjährige in unmittelbarer Nähe aufhalten und man nicht in einer der vorgegebenen Verbotszonen wohnt. Nimmt man keine Rücksicht auf seine Nachbarn, so können diese Ansprüche auf Mietminderung haben, was weiter zu (eingeschränkten) Unterlassungsansprüchen des Vermieters führen kann. ‌ Sie benötigen eine professionelle Beratung zu diesem Thema? Dann kontaktieren Sie uns! Für eine kostenfreie Ersteinschätzung Ihres Anliegens rufen Sie uns gerne an unter 0341-23 08 4988 oder schreiben Sie eine Nachricht an office@leipzig-recht.de
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Mietrechtliche Neuerungen ab dem 01.01.2024

20 Jan
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klimafreundliche Heizungen Ab dem 01.01.2024 müssen in den meisten Neubauten Heizungen mit 65 % erneuerbarer Energie eingebaut werden, für Bestandgebäude gelten Übergangsfristen. Es wird weiterhin eine Förderung hierfür geben, welche stärker sozial ausgerichtet sein wird. Strompreispaket Für alle Unternehmen des produzierenden Gewerbes sinkt die Stromsteuer auf den EU-weit zulässigen Mindestwert, zeitgleich wird der bisherige Spitzenausgleich abgeschafft. Für im internationalen Wettbewerb stehende Unternehmen steht ein partieller Kostenausgleich zur Verfügung. Auch die „Super-Cap“-Regelung für besonders stromintensiven Unternehmen soll fortgeführt werden.
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Änderungen des Gebäudeenergiegesetzes

07 Jan
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Zwar sind Modernisierungen der Heizungsanlage – hier insbesondere Umstellungen auf erneuerbare Energieversorgungen – bei Bestandsgebäuden erst mit nach langen Übergangsfristen für Vermieter verpflichtend, unmittelbare Auswirkungen der gesetzlichen Verschärfungen ab dem 01.01.2024 bestehen nur für neu errichtetet Anlagen. Gleichwohl können Vermieter, motiviert durch bestehende Förderungen, steuerliche Anreize und noch moderate Modernisierungskosten, entsprechende Umrüstungen der Energieversorgung vorzunehmen. Die Durchführung solcher Modernisierungen stellen privilegierte Vorhaben gem. § 555b Nr. 1 und 2 BGB dar, deren Zumutbarkeit vom Gesetzgeber vermutet wird. Bspw. berechtigen auch deutliche Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht zu einer Minderung der Miete, wenn sie aufgrund einer Maßnahme eintreten, die einer energetischen Modernisierung dient (§ 536 Abs. 1a BGB). Nach Abschluss der Umrüstung kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen (§ 559 BGB). Auch unter diesen Aspekten ist kurz- bis mittelfristig mit einer spürbaren Erhöhung der Mietkosten zu rechnen.
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Versorgung der Wohnung mit Kabelfernsehen

07 Jan
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Ab dem 24.06.2024 können Vermieter die Kosten für den Betrieb einer Gemeinschaftsantennenanlage oder einer mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage (Kabelanschluss) nicht mehr als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Infolgedessen werden die meisten Vermieter die zwischen ihnen und dem jeweiligen Versorger bestehenden Verträge kündigen bzw. bereits gekündigt haben. Die Versorgung der Wohnung mit Kabelfernsehen ist dann Sache des Mieters, der einen eigenen Vertrag mit dem jeweiligen Versorger zum Abschluss bringen müsste, wenn ihm die mediale Versorgung über das Internet nicht genügt. Diese Kosten bleiben im Übrigen umlagefähig in Gestalt des weiterhin anwendbaren § 2 Nr. 15 lit. c) BetrKV als „Kosten des Betriebs der mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz verbundenen Verteileranlage.“ Gesetzgeberische Intention der Veränderung war zum einen, dass der Mieter bei Verwendung eines Breitbandkabelanschlusses den Anbieter der Telekommunikations- und TV Dienste nicht selbst auswählen konnte, sondern an denjenigen gebunden war, mit welchen der Vermieter ein Vertrag geschlossen hatte. Es schränkte einerseits die Nutzungsmöglichkeiten des Mieters hinsichtlich der Mietsache ein und – vordringlicher – wurde der freie Wettbewerb dadurch beeinträchtigt, dass Vermieter/Eigentümer in der Regel langfristige Verträge mit dem jeweiligen Anbieter abschlossen. Der Mieter wurde daher, selbst wenn er selbst einen Vertrag mit einem anderen Anbieter schließen und dessen Angebot nutzen wollte, davon abgeschreckt, weil er die Betriebskosten für das vom Vermieter vorgehaltene Angebot dennoch weitertragen musste.
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Balkonkraftwerke

07 Jan
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Balkonkraftwerke sollen künftig als privilegierte Maßnahmen gelten. Eigentümergemeinschaften und Vermieter können die Installation solcher Balkonkraftwerke dann nicht länger verbieten. Außerdem dürfen solche Anlagen zukünftig 800 statt 600 W ins Netz einspeisen, können Solaranlagen mit bis zu 2000 W Leistung verwenden und müssen ihre Geräte nur noch dem Netzbetreiber melden. Die bislang vorgeschriebene Meldung an das Marktstammdatenregister entfällt. Zur Umsetzung wird in § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG eine zusätzliche Nr. 5 mit folgendem Wortlaut angefügt: “Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen.“
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Energie- und Mietkosten

07 Jan
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Für das kommende Jahr 2024 ist mit einem Anstieg der Heiz- und Stromkosten zu rechnen. Ab Januar 2024 entfällt die Absenkung der Mehrwertsteuer für den Bezug von Haushaltsenergie auf 7 %, welche die Bundesregierung vorgenommen hatte, um Preissteigerungen infolge des Ukrainekriegs abzumildern. Die Mehrwertsteuer beläuft sich hier wieder auf die regulären 19 %. Zusätzlich steigt der CO2-Preis auf fossile Energieträger von 30,00 € auf 45,00 € pro Tonne Kohlendioxid, was das Heizen mit Öl und Gas zusätzlich verteuert. Die Nutzungsentgelte für das Stromnetz werden ansteigen, was sich unmittelbar auf die Stromkosten der Endverbraucher auswirken wird. Auch mit einem weiteren Anstieg der reinen Mietkosten muss gerechnet werden, da die Neubauoffensive der Bundesregierung angesichts Personalmangel, teurer Neubauten und gestiegener Hypothekenzinsen stockt. Gleichzeitig steigt die Bevölkerungszahl in Deutschland, weshalb in vielen Gegenden der Wohnraum auch 2024 knapp bleibt.
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Untervermietung der Wohnung

07 Jan
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Am 21. November 2023 veröffentlichte der Bundesgerichtshof einen Beschluss (Az.: VIII ZR 88/22), in welchem bestätigt wurde, dass Mieter zwecks der Verringerung ihrer Mietkosten ihre Mietwohnung teilweise untervermieten dürfen. Ein Mann in Berlin reichte Klage gegen seinen Vermieter ein, welcher einer Untervermietung der Wohnung nach Bitten des Mieters ablehnte. Der Mieter nutzte seine Dreizimmer-Wohnung für berufliche Zwecke und bat seinen Vermieter, zwei der drei Räume unbefristet untervermieten zu dürfen. Diesem stimmte der Vermieter zunächst teilweise zu, lehnte jedoch später selbst befristete Untermietverträge ab. Der BGH gab dem Mieter recht. Da sie als berechtigtes Interesse des Mieters zu bewerten sei, ist die Untervermietung der Wohnung in Teilen zulässig. Ob die Wohnung dabei als Haupt- oder Nebenwohnsitz diene, sei des Weiteren unerheblich. In der Urteilsverkündung heißt es diesbezüglich: „Weder beabsichtige der Kläger, in der streitgegenständlichen Nebenwohnung künftig wieder seinen Hauptwohnsitz zu begründen, noch entsprächen die von ihm geltend gemachten Gründe für den Fortbestand des den Nebenwohnsitz betreffenden Mietverhältnisses in ihrem Gewicht denen für den Erhalt eines Hauptwohnsitzes. Sie erschöpften sich vielmehr in einem bloßen Komfortzuwachs. […] Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers […] auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung, insbesondere ein berechtigtes Interesse des Klägers, zwei Zimmer der von ihm gemieteten Wohnung Dritten zum Gebrauch zu überlassen, nicht verneint werden.“ Urteil des BGH, Az.: VIII ZR 88/22 Die Mieterinteressen werden gestärkt Die Entscheidung fiel eindeutig zugunsten der Interessen der Mieter aus. Laut Urteilsbegründung stehen diese nämlich „nach gesetzgeberischen Wertentscheidungen“ den Interessen des Vermieters grundsätzlich vor. Lediglich wenn die Gebrauchsüberlassung für den Vermieter unzumutbar wäre, würden sie zurückstehen. Das LG Berlin wird den Fall im kommenden Jahr neu verhandeln. Demzufolge stellt das Urteil noch keinen endgültigen Abschluss des Rechtsstreits dar.
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Mini-Solaranlagen für den Balkon: Lohnt sich das Balkonkraftwerk?

06 Nov
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Heftige Schwankungen zeichnen die Strompreise der letzten Zeit. Die Möglichkeit, sich mittels einer kleinen Photovoltaikanlage auf dem Balkon vor eben diesen Preisen zu schützen und einen Teil der Stromversorgung eigenständig zu produzieren, soll nun durch eine Gesetzesänderung gefördert werden. Wie sieht diese Änderung aus und macht sie die Balkonkraftwerke tatsächlich attraktiver? Das Kabinett hat das Gesetzespaket bereits am 16. August 2023 verabschiedet. Ausstehend bleibt jedoch die Zustimmung des Parlaments und des Bundesrats. Sofern die Zustimmung erfolgt, könnte das Paket bereits Anfang 2024 in Kraft treten. Was ändert sich im Hinblick auf Balkonkraftwerke? Zunächst soll die Anmeldung beim Netzbetreiber entfallen sowie die Anmeldung im Marktstammdatenregister auf wenige relevante Daten beschränkt werden. Außerdem sollen die ab da an installierten Anlagen bezüglich ihrer Leistung weniger eingeschränkt werden. Nun sollen nämlich Stecksolargeräte mit bis zu 2.000 Watt Leistung und einer Wechselrichterleistung von bis zu 800 Voltampere zugelassen werden. Die Netzbetreiber sollen die Stromzähler gegen Zweirichtungszähler austauschen und in der Übergangszeit bis zum Austausch sollen rückwärts laufende Stromzähler geduldet werden. Dies soll unterstützend dafür sorgen, lange Wartezeiten zu verhindern. Verbote gegen Balkonkraftwerke sollen hinfällig werden. Bereits am 13. September 2023 brachte das Kabinett Änderungen im Mietrecht und im Wohnungseigentumsrecht auf den Weg. Laut dem derzeitigen Gesetzesentwurf werden Balkonkraftwerke zukünftig in den „Katalog der privilegierten baulichen Veränderungen“ aufgenommen. Dieser Katalog umfasst bisher nur den Umbau für Barrierefreiheit, E-Mobilität, Einbruchschutz und Telekommunikation, Wohnungseigentümer und Mieter werden damit im kommenden Jahr zusätzlich einen Anspruch auf die Installation einer Steckersolaranlage haben. Vermieter und Eigentümerversammlungen werden demzufolge die Einrichtung eines Balkonkraftwerks nur noch unter sehr eingeschränkten Voraussetzungen verbieten dürfen, bspw. wenn diese gegen baurechtliche Vorschriften verstößt. Weiter soll über technische Normen eine Änderung bezüglich des Steckers vorgenommen werden. Das Ziel soll sein, zukünftig ebenfalls normale Schutzkontaktstecker nutzen zu dürfen. Zurzeit dürfen laut dem Verband für Elektrotechnik, Elektronik und Informationstechnik sowie vieler Experten nur dreimalige Wielandstecker beim Einbau einer Solaranlage benutzt werden. Dies läuft jedoch auf zusätzliche Kosten auf Verbraucherseite hinaus, da eine solche Installation von ausgebildeten Fachleuten vorzunehmen ist. Eine Änderung diesbezüglich könnte also ebenfalls Kosten sparen.
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Förderung von Photovoltaik-Anlagen

06 Jan
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Wie auch das Wohngeld steigt ab dem 01.01.2023 die öffentliche Förderung für die Anschaffung von Photovoltaik-Anlagen. Durch die Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) wird die Anschaffung für Privathaushalte wieder attraktiver. In der Umlage werden höhere Vergütungssätze für Anlagen mit Eigenversorgung, ein erleichterter Netzanschluss und die maximale Erzeugung der neuen Anlagen beschlossen (die Vorgabe, dass nur höchstens 70 % der PV-Nennleistung in das öffentliche Netz eingespeist werden darf, entfällt). Außerdem können Haushalte die Anlagen auch in den Garten stellen und werden weiterhin gefördert, wenn sich das Gebäudedach nachweislich nicht für eine Solar-Installation eignet. Zusätzlich enthält die Novelle einige Vereinfachungen für bereits bestehende Anlagen. Durch die vollständige Streichung der EEG-Umlage kann ein zusätzlicher Erzeugungszähler bei einigen bestehenden Anlagen ab 2023 entfallen und kann voraussichtlich ausgebaut werden. Die Abrechnung beim Stromverkauf vereinfacht sich durch den Wegfall der EEG-Umlage ebenso deutlich.
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Wohngeldreform

06 Jan
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Mit Wirkung zum 01.01.2023 tritt die von der Bundesregierung mit „Wohngeld Plus“ bezeichnete Wohngeldreform in Kraft. Im Ergebnis der Reform können dann rund 2 Millionen Haushalte Wohngeld beziehen, bislang erfüllten nur ca. 600.000 Haushalte die Zuschussbedingungen. Bezugsberechtigt sind Haushalte mit geringem Einkommen, überwiegend Familien und Alleinerziehende sowie Seniorinnen und Senioren. Wohngeld wird als Zuschuss an die Haushalte gezahlt, deren Einkommen nur knapp oberhalb der Grundsicherungsgrenze liegt. Die Erhöhung wird voraussichtlich um durchschnittlich rund 190,00 € im Monat betragen, nach Regierungsangaben mehr als eine Verdopplung des bisherigen Wohngelds. Es steigt von durchschnittlich 180,00 € pro Monat auf rund 370,00 € pro Monat. Das neue Wohngeld enthält eine dauerhafte Heizkostenkomponente zur Abfederung der steigenden Energiekosten, weiter soll eine Klimakomponente erstmals Kosten für bspw. energetische Gebäudesanierungen dämpfen. Die neue Heizkostenkomponente beträgt 2,00 € je Quadratmeter und wird bei der Wohngeldberechnung zugeschlagen. Die Höhe der Komponente wird erstmalig am 01.01.2024 überprüft.
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