Gewerberaummiete während der Corona-Pandemie | Michael Wessner Leipzig – Fachanwalt für Arbeitsrecht, Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

30 Mrz

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Die durch die Corona-Pandemie verursachten staatlichen Schließungsanordnungen für Gewerbetreibende sorgen nun bereits seit März 2020 für erhebliche finanzielle Herausforderungen auf Seiten der Mieter. Insbesondere die Entrichtung der Miete stellt eine besondere Schwierigkeit dar, da die gemieteten Räumlichkeiten nicht genutzt werden können und die Mieter hohe Verluste erleiden. Es stellt sich die Frage, ob Gewerberaummieter aufgrund der flächendeckenden Schließungsanordnungen ihre Miete reduzieren oder gar einbehalten können.

Diese Frage wurde bisher von deutschen Gerichten uneinheitlich bewertet. Bislang beriefen sich Mieter auf Mietminderungen, da die flächendeckenden Schließungsanordnungen infolge des Ausbruchs der Corona Pandemie einen Mangel der Mietsache darstellen würden. Dieser Auffassung folgten zunächst das LG München (Urteil vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20) und das LG Kempten (Urteil vom 07.12.2020 – 23 O 753/20).

Das Vorliegen eines Mietmangels wurde von der Mehrheit der Gerichte allerdings verneint (vgl. z.B. LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 – 5 O 66/20; LG Frankfurt a.M., Urteil vom 07.08.2929 – 2-5 O 160/20). Bei der behördlichen Schließungsanordnung handele es sich um einen außerhalb der Mietsache liegenden Umstand, welcher grundsätzlich keinen Mangel darstelle. Ein solcher Fall trete nur ein, wenn die außerhalb der Mietsache liegenden Umstände direkten Einfluss auf den Zustand, die Lage oder die Beschaffenheit der Mietsache hätten. Dies träfe auf die behördlichen Schließungsanordnungen nicht zu, weshalb derartige Ansprüche der Mieter eher abgelehnt wurden.

Um für Klarheit zu sorgen, wurde der Gesetzgeber aktiv und stellte mit der am 31.12.2020 in Kraft getretenen neuen Bestimmung unter Art. 240 § 7 EGBGB i.V.m. § 313 BGB klar, dass

– behördliche Schließungsanordnungen keinen Mangel der Mietsache begründen und deshalb die Miete nicht gemindert werden darf,

– aber eine Störung der Geschäftsgrundlage vermutet wird, die im Regelfall zu einer Vertragsanpassung führt, was eine Reduktion der Miete für die Schließungszeiträume zur Folge habe.

Weiterhin ungeklärt bleibt damit die Frage, ob und wenn ja, in welcher Höhe eine nachträgliche Vertragsanpassung erfolgen kann. Die Klärung dieser Frage obliegt weiterhin den Gerichten.

So entschied beispielsweise das LG München (Urteil vom 12.02.2021, AZ. 31 O 11516/20), dass trotz des Bestehens einer Störung der Geschäftsgrundlage durch die behördlich angeordneten Schließungen eine Vertragsanpassung ausscheidet. Begründet wurde das mit den hohen Umsätzen und der exzellenten wirtschaftlichen Lage des Mieters. Diese hätten eine Herabsetzung der Miete nicht gerechtfertigt.

In einem anderen Fall entschied das OLG Dresden (Urteil vom 24.02.2021, Az. 5 U 1782/20) jedoch, dass die Störung der Geschäftsgrundlage Grund zur Vertragsanpassung mittels Reduktion der Miete sei. Die Kaltmiete wurde auf 50 Prozent herabgesetzt.

Fazit

Obwohl nach wie vor viele Fragen offen sind, lassen sich einige allgemeine Aussagen treffen.

1. Die Schließung aufgrund der Anordnung der Behörden stellt keinen Mietmangel dar.

2. Die flächendeckenden Schließungsanordnungen führenim Regelfall zu einer Störung der Geschäftsgrundlage;der Vermieter müsste beweisen, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage nicht vorliegt.

3. Eine Störung der Geschäftsgrundlage bedeutet jedoch nicht immer eine nachträgliche Anpassung des Mietvertrages zugunsten des Mieters. Hier beziehensich die Gerichte im Einzelfall zum Beispiel auf die wirtschaftliche Lage der Parteien.

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