Wohnungsübergabe – was gilt es zu beachten?

Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen bei der Wohnungsübergabe sorgfältig sein. Denn wenn der Mieter eine beschädigte Wohnung übernimmt und die Schäden nicht vorab erfasst, kann er bei Rückgabe der Wohnung leicht für die Schäden verantwortlich gemacht werden. Umgekehrt, wenn der Vermieter den Zustand der Wohnung beim Auszug des Mieters nicht präzise erfasst, wird es schwierig, Ansprüche gegen den ausgezogenen Mieter zu verfolgen. Ein Wohnungsübergabeprotokoll erspart beiden Parteien viel Ärger.

Wer muss bei der Wohnungsübergabe dabei sein?

Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten bei der Wohnungsübergabe anwesend sein. Der Vermieter muss sicherstellen, dass der Mieter pünktlich zu Beginn des Mietvertrages in die Wohnung ziehen kann. Sollte der Vermieter ohne Absage nicht zum Übergabetermin erscheinen, müssen sämtliche Zusatzkosten auf Seiten des Mieters (Mehrkosten beim Umzug) übernommen werden. Der Mieter muss dafür sorgen, dass der Vermieter sein Eigentum spätestens am letzten Tag der Mietzeit zurückerhält (§ 546, Abs. 1 BGB). Fällt dieser Tag auf einen Sonn- oder Feiertag, darf die Übergabe auch am darauffolgenden Werktag stattfinden. Verbummelt der Mieter den Übergabetermin, sodass der Vermieter die Wohnung nicht rechtzeitig zurückerhält, kann dieser vom Mieter Schadensersatz fordern – in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete (§546a BGB).

Meist sind bei der Wohnungsübergabe Vermieter und Mieter persönlich anwesend. Doch es geht auch anders: bevollmächtigte Dritte können den Mieter bei der Übergabe vertreten. Dafür sollten schriftliche Vollmachten verwendet werden.

Auch der Vermieter kann jemand anderen mit der Übergabe beauftragen, zum Beispiel seinen Hausverwalter oder Makler. Dieser Person muss er voll vertrauen, da der Vermieter in der Regel für dessen Fehler geradestehen muss. Denn Vertragspartner des Mieters ist der Vermieter, nicht dessen Vertreter. Allerdings kann der Vermieter später seinen Vertreter in Regress nehmen. Das heißt, er kann ihn für seinen Fehler zur Verantwortung ziehen und Schadensersatz verlangen, wenn dieser gegen Pflichten verstoßen hat.

Zusätzlich kann es hilfreich sein, eine neutrale Person zur Wohnungsübergabe zu bitten, die die Wohnung auf Schäden überprüft und das Wohnungsübergabeprotokoll als Zeuge mitunterschreibt.

In welchem Zustand muss die Wohnung sein?

Der Mieter muss die Wohnung stets besenrein übergeben – nicht nur, wenn es so im Mietvertrag steht. Denn eine besenreine Übergabe lässt sich auch aus der gesetzlichen Pflicht zur Rückgabe in einem ordnungsgemäßen Zustand ableiten (§ 546 Abs. 1 BGB, BGH, Az.: VIII ARZ 1/84). Damit die Wohnung „besenrein“ ist, müssen grobe Verschmutzungen beseitigt werden. Das beinhaltet laut gefestigter Rechtsprechung:

• Teppichböden muss grober Schmutz durch Staubsaugen entfernt werden.
• Räume mit Fliesen, Parkett oder Laminat müssen ordentlich gefegt und ggf. feucht gereinigt werden.
• Spinnweben in Wohnung und mitvermieteten Kellerräumen müssen entfernt werden.
• Fenster müssen nur geputzt werden, wenn darauf grobe Verschmutzungen sind.
• Kalkablagerungen und Schmierschichten – etwa in Küche oder Bad – müssen entfernt werden.
• Essensreste müssen aus der Küche entfernt werden.
• Im mitvermieteten Kühlschrank dürfen keine Lebensmittel mehr sein.

Aber: Steht im Mietvertrag, dass die Wohnung „sorgfältig gereinigt“ oder in „sauberem Zustand“ zu übergeben ist, so ist auch diese Vereinbarung wirksam und der Mieter muss entsprechend intensiver reinigen.

Bei Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren kommt es darauf an: Die Wohnung muss zu Vertragsbeginn in neuwertig renoviertem Zustand übergeben werden und die Renovierungsklausel im Mietvertrag muss gültig sein, damit der Mieter zu Renovierungsarbeiten verpflichtet ist.

Worauf ist bei der Wohnungsübergabe zu achten?

Abgesehen davon, dass die Wohnung im o.g. Zustand ist, sollten alle Parteien auf folgende weitere Dinge achten:

• Zählerstände an Wasseruhren, Gas- und Stromzählern ablesen und notieren,
• Vollständigkeit der Schlüssel prüfen
• Die Fußböden auf Schäden untersuchen
• Schließmechanismen von Fenstern und Türen kontrollieren
• Zustand von Wasserhähnen und Toiletten überprüfen
• Mitvermietete elektrische Geräte testen
• Prüfen, ob Waschbecken, Kloschüssel, Badewanne, Spüle und Abflüsse fest verbaut sind
• Kontrollieren, ob die Heizung funktioniert
• Dachboden und Keller auf Wasserschäden prüfen

Werden Schäden entdeckt oder entspricht die Wohnung nicht dem vertraglich vereinbarten beziehungsweise gesetzlich vorgeschriebenen Zustand, muss dies im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten werden.

Was gehört ins Wohnungsübergabeprotokoll?

Die Schäden einer Wohnung zu dokumentieren, ist natürlich sinnvoll. So können Mieter wegen Mängeln, die im Übergabeprotokoll erfasst sind, die Miete nur unter besonderen Vorraussetzungen mindern. Darüber hinaus gibt es keine rechtlichen Vorgaben, wie ein Wohnungsübergabeprotokoll auszusehen hat. Folgende Inhalte sollten definitiv aufgenommen werden:

• Name und Adresse des Mieters und Vermieters sowie gegebenenfalls von Zeugen – hierbei kann auch der Makler als Zeuge dienen
• Anschrift der Wohnung
• Datum der Übergabe, des Einzugs beziehungsweise des Auszugs und der letzten Renovierung
• Zählerstände von Gas, Wasser und Strom
• Inhalt des Heizöltanks, falls vorhanden
• Art und Anzahl der übergebenen Schlüssel, zum Beispiel Haustür- und Wohnungsschlüssel, sowie Briefkasten- und Kellerschlüssel
• Alle vorhandenen Mängel und Schäden – gesprungene Fliesen, Kratzer im Parkett, abgeplatzter Lack an der Tür, fehlende Sockelleisten usw.
• Sind die Räume in einwandfreiem Zustand und werden besenrein übergeben, sollte auch das erwähnt werden
• Absprachen über noch anstehende Reparaturen

Im Übergabeprotokoll werden am besten alle Räume einzeln benannt und vorhandene Mängel so genau wie möglich beschrieben. Je genauer die Beschreibung ist, desto mehr Beweiskraft hat das Dokument. Sind sich Mieter und Vermieter nicht einig wegen eines Schadens, sollten sie ihn dennoch zusammen mit ihren unterschiedlichen Meinungen ins Übergabeprotokoll eintragen.

Wie sollte der Vermieter nach dem Auszug des Mieters handeln, wenn er Schäden feststellt?

Ist die Wohnung beschädigt, so müssen Vermieter ihren Ex-Mieter zügig zur Nachbesserung auffordern, denn ab Rückgabe der Wohnung verjähren ihre Ersatzansprüche in der Regel nach sechs Monaten (§ 548 BGB). Beim Stellen von Ersatzansprüchen sollte der Vermieter dem Mieter zunächst eine Aufforderung zur Beseitigung des Schadens zusenden. Darin muss eine Frist enthalten sein, bis wann dies zu erledigen sei und die Androhung, den Schaden andernfalls auf Mieterkosten zu beseitigen. Nach dem Ablaufen der Frist wird kontrolliert, ob der Mieter den Schaden beseitigt hat. Falls der Schaden nicht beseitigt wurde, sollte der Vermieter ein Unternehmen mit der Beseitigung beauftragen und die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen. Wenn eine Mietkaution hinterlegt wurde, kann der Vermieter über diese die Kosten abrechnen. Falls der Mieter den Anspruch auf Schadensbeseitigung ablehnt, sollte eine Klage eingereicht oder ein Mahnbescheid beantragt werden. Sobald Mieter und Vermieter über die Schadensbeseitigung verhandeln, ist die Verjährung gehemmt, sofern der Mieter den Anspruch des Vermieters nicht sofort und eindeutig ablehnt. Während der Hemmung ist die Verjährungsfrist quasi auf Eis gelegt. Weigert sich der Mieter jedoch im Verlauf der Verhandlungen, so muss der Vermieter aktiv werden. Er kann den Mieter verklagen oder den Schadensersatz gerichtlich durch einen Mahnbescheid einfordern.

Schaden übersehen – was tun?

Mit der Unterzeichnung des Übergabeprotokolls durch Mieter und Vermieter gilt dieses unter bestimmten Vorraussetzungen als richtig und vollständig akzeptiert. Lässt man einen leicht erkennbaren Schaden außer Acht, kann man sich im Nachhinein kaum beschweren. Mieter können nach Einzug nur unter erschwerten Bedingungen bereits vorhandene Beschädigungen dem Vermieter melden. Beim Auszug kann er theoretisch für alle Kratzer und sonstigen Beschädigungen verantwortlich sein, die beim Einzug vorhanden waren, aber nicht im Dokument erschienen sind. Ignoriert der Vermieter hingegen den Schaden beim Auszug und wird dieser nicht im Wohnungsabnahmeprotokoll vermerkt, kann er in der Regel keine Schadensersatzansprüche mehr erfolgreich geltend machen. Ausnahmen sind nur möglich, wenn der Schaden nicht ohne weiteres erkennbar ist.

Wie sollten Mieter und Vermieter bei verdeckten Mängeln vorgehen?

Bei verdeckten Mängeln besteht Handlungsbedarf. Stellt der Mieter den Mangel nach Übergabe der Wohnung fest, sollte er den Vermieter sofort, am besten schriftlich, benachrichtigen. Dann können beide Parteien die Schäden im Nachhinein in das Protokoll aufnehmen. Weigert sich der Vermieter, hilft im schlimmsten Fall nur, den Vermieter auf Beseitigung zu verklagen. Genauso verhält es sich, wenn der Vermieter nach dem Auszug verdeckte Schäden feststellt. Sollte der Mieter sich weigern, diese Schäden nachträglich in das Protokoll aufzunehmen, muss der Vermieter im schlimmsten Fall gerichtlich vorgehen.

Wann darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Die Kaution ist eine Sicherheit für den Vermieter und er kann sie mit nach Beendigung des Mietverhältnisses noch ausstehenden Forderungen gegenüber dem Mieter, zum Beispiel aufgrund von Schäden oder Mietrückständen, aufrechnen. Dazu muss er dem Mieter seine Ansprüche offenlegen, diese nachvollziehbar begründen und mit Rechnungen belegen können. Nach der aktuellen Rechtsprechung existiert keine bestimmte Frist, innerhalb derer über eine Mietkaution abzurechnen ist. Da die Kaution sämtliche Forderungen des Vermieters besichert, ist sogar die letzte Betriebskostenabrechnung kautionsrelevant. Wenn der Mieter mit der Höhe der zurückgezahlten Kaution nicht einverstanden ist, bleibt nur eine Klage.