Mietschulden – Tips für Mieter

Zahlt ein Mieter die Miete nicht, spricht man von einem Mietrückstand. Ab einer bestimmten Höhe des Rückstands droht dem Mieter eine fristlose Kündigung des Mietvertrags und gegebenenfalls eine Räumungsklage.

Man spricht konkret von einem Mietrückstand, wenn der Mieter die Miete bis zum dritten Werktag des laufenden Monats nicht gezahlt hat. Der BGH hat allerdings entschieden, dass es genügt, die Überweisung am dritten Werktag bei der Bank auszulösen. Demnach kommt es nicht darauf an, wann das Geld beim Vermieter ankommt (BGH VIII ZR 222/15).

Liegt der Mieter zwei Monate im Rückstand, kann der Mietvertrag fristlos gekündigt werden. Ebenfalls gekündigt werden kann ihm, wenn über einen langen Zeitraum die Miete nur teilweise gezahlt wurde. Sobald die Summe der versäumten Beträge die Miete von zwei Monaten beträgt, kann gekündigt werden. Für die Kündigung wegen Mietrückstand ist demzufolge der Gesamtrückstand erheblich (BGH, Urt. v. 8.12.2021, VIII ZR 32/20). Der Mieter gerät nicht in Zahlungsversuch, wenn er wegen Wohnungsmängeln seine Miete berechtigt mindert. Wurde die Miete jedoch unberechtigt oder zu hoch gemindert, kann dies wiederum als Rückstand gelten. Ein weiterer Kündigungsgrund sind regelmäßig unpünktliche Zahlungen. Hier muss der Vermieter den Mieter allerdings vor der Kündigung abmahnen (BGH Az. VII ZR 364/04).

In folgenden Fällen wird die fristlose Kündigung unwirksam:

• der Mieter bezahlt den gesamten Mietrückstand unverzüglich nach Erhalt der Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, Satz 2 BGB)
• der Mieter bezahlt den Betrag innerhalb von zwei Monaten, nachdem die Räumungsklage rechtshängig wird (§ 569 ABS. 3 Nr. 2 BGB)
• eine öffentliche Stelle übernimmt die Schulden (binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage muss eine dementsprechende Erklärung vorliegen)

Eine fristlose Kündigung durch Zahlung des vollständigen Rückstands unwirksam zu machen, ist dem Mieter allerdings nur alle zwei Jahre gestattet. Wer regelmäßig in Rückstand gerät, muss mit einer wirksamen fristlosen Kündigung rechnen.

Was man bei Mietschulden tun kann

Mit dem Vermieter kommunizieren

Mietschulden müssen nicht direkt in einer fristlosen Kündigung enden. Da eine Räumungsklage mit anschließender Zwangsräumung für den Vermieter mit erheblichem finanziellen Aufwand verbunden ist, will dieser eine solche Situation oft vermeiden. Eine Einigung zu finden ist demnach nicht unmöglich (zum Beispiel durch eine Ratenzahlung).

Mietervereine

Mietervereine sind Organisationen, die den Mietern Hilfe anbieten. Sie können verschiedene Möglichkeiten der Schuldenbegleichung aufzeigen und den Mieter beraten.

Geld leihen

Sollte sich kein Ausweg zeigen, bietet es sich an, im Verwandten- und Freundeskreis um ein Darlehen zu bitten.

Jobcenter

Bezieht der Mieter Arbeitslosengeld II (ALGII), können der Mietrückstand sowie zukünftige Mieten eventuell vom Jobcenter übernommen werden (§ 34 Abs. 1 SGB XII). Dafür muss ein Antrag auf Mietschulden-Übernahme gestellt werden.

Sozialamt

Entstehen die Mietschulden aufgrund von geringem Lohn, kann auch beim Sozialamt ein Antrag auf Mietschulden-Übernahme gestellt werden. Gegebenenfalls übernimmt das Amt die Mietschulden als Hilfe zum Lebensunterhalt. Qualifizieren können sich allerdings nur Mieter, bei denen die Unterstützung gerechtfertigt und notwendig ist. Wird ein Antrag abgelehnt, kann dies zusätzlich durch einen Experten geprüft werden.

Wohngeld

Ob der Mieter ein Anrecht auf Wohngeld hat, kann bei der zuständigen Stadt- und Gemeindeverwaltung erfragt werden.