Zweitschlüssel für Vermieter – was ist erlaubt?

Grundsätzlich dürfen Vermieter keine Zweitschlüssel für Mietwohnungen behalten, auch wenn Mieter länger Urlaub machen, oder aus anderen Gründen abwesend sind. Bei der Übergabe der Wohnung hat der Vermieter dem Mieter alle Schlüssel zur Wohnung zu übergeben (einschließlich Keller- Briefkästen- und Garagenschlüssel). Behält der Vermieter, ohne es vorher mit dem Mieter abzusprechen, einen Schlüssel, so verstößt er damit gegen seine Kardinalspflicht (§ 535 Abs. 1 BGB), nach welcher die Mietsache dem Mieter „überlassen“ werden muss. Diese Überlassung kann vom Vermieter nur durch eine Aushändigung aller Schlüssel erfüllt werden.

Außerdem darf der Vermieter die Mietsache nur mit Zustimmung des Mieters nach vorheriger Terminabsprache betreten. Üblicherweise ist dies bei der Reparatur oder der Beseitigung von Mängeln in der Wohnung der Fall. Selbst wenn der Mieter dem Vermieter freiwillig einen Wohnungsschlüssel überlasst, begründet das kein Recht, ohne Erlaubnis die Wohnung zu betreten. Auch wenn der Mietvertrag bereits unterschrieben ist und der Mieter die Wohnung noch nicht bezogen hat, darf der Vermieter keinen Wohnungsschlüssel vom Mieter einbehalten.

Notfälle:

Die einzige Ausnahme, die es dem Vermieter erlaubt, die Wohnung ohne Rücksprache mit dem Mieter zu betreten, ist ein Notfall: Wenn beispielsweise eine Wasser- oder Gasleitung bricht, hat der Vermieter das Recht, die Wohnung zu betreten, um größere Schäden abzuwenden. Deshalb darf der Vermieter wissen, wo sich ggf. ein Zweitschlüssel befindet. Vermieter können dann im Notfall nachfragen und die ansonsten anfallenden Kosten eines Schlüsseldienstes vermeiden.

Notfallschlüssel:

In Mietverträgen verwenden Vermieter oft formale Klauseln, um das Recht auf Einbehalt eines Zweitschlüssels zu begründen, was jedoch regelmäßig unwirksam ist. Mieter und Vermieter können allerdings separate Vereinbarungen treffen, die jedoch alle – am Besten schriftlich – festgehalten werden müssen. Es ist sinnvoll, dass Vermieter und Mieter eine Möglichkeit schaffen, welche es dem Vermieter im Notfall ermöglicht, Zugang zur Mietsache zu erhalten. Sollte der Mieter dem Vermieter keinen Notfallschlüssel zur Verfügung stellen wollen, so gibt es andere Möglichkeiten wie zum Beispiel:
• Zweitschlüssel, welche bei einer Vertrauensperson des Mieters deponiert werden, die auch der Vermieter kennt, oder
• der Vermieter verwahrt den Zweitschlüssel in einem geschlossenen Umschlag auf.
Ob der Umschlag geöffnet wurde oder nicht, kann der Mieter dann erkennen, wenn bei der Übergabe beide Parteien über die Lasche hinweg unterschreiben oder der Umschlag versiegelt ist. Selbstverständlich muss der Vermieter einen solchen Wohnungsschlüssel auf Verlangen des Mieters auch wieder zurückgeben.

Konsequenzen:

Was aber, wenn der Vermieter ohne Wissen des Mieters einen Zweitschlüssel hat oder sich weigert diesen herauszugeben? In einem solchen Fall kann der Mieter beispielsweise während des Mietverhältnisses das Türschloss wechseln. Stellt der Mieter fest, dass der Vermieter – ohne das ein Notfall bestünde – die Wohnung mit einem Zweitschlüssel betritt, kann der Mieter den Vermieter wegen Hausfriedensbruch anzeigen und den Mietvertrag fristlos kündigen. Auch wenn der Mieter vor dem eigentlichen Vertragsende aus der Wohnung auszieht und der Vermieter den Wohnungsschlüssel bereits besitzt, darf er damit die Wohnung nicht betreten. Solange der Mietvertrag läuft, benötigt der Vermieter hierzu die Genehmigung des Mieters. Er kann auch nicht durch eine Klausel im Mietvertrag dazu verpflichtet werden, die Wohnungsschlüssel vor Vertragsende an den Vermieter auszuhändigen.