Mietpreisbremse in Leipzig und Dresden

Die Verschärfung der sogenannten Mietpreisbremse war eines der Wahlversprechen der Grünen, SPD und der Linkspartei. Die Sächsische Regierung hat am 31.05.2022 eine entsprechende Verordnung beschlossen, welche am 12.07.2022 im Sächsischen Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht wurde und am 13.07.2022 in Kraft trat. Leipzig und Dresden sind als erste Städte von diesen Änderungen betroffen.

Was besagt die neue Verordnung?

In Leipzig und Dresden unterliegen die Mieten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen seit dem 13.07.2022 einer Beschränkung. Bei Mietbeginn darf die Miethöhe nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die durch den aktuellen Mietspiegel definiert wird. Mithin hat bei Neuvermietung seit dem 13.07.2022 vorsorglich eine Reflexion der vom Vermieter aufgerufenen Miete am qualifizierten Mietspiegel stattzufinden.

Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind lediglich Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden sowie solche, die nach einer umfassenden Modernisierung erstmals wieder vermietet werden. Bei der Formulierung einer umfassenden Modernisierung handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, dessen Definition von der Rechtsprechung noch nicht hinreichend ausgebildet ist. Bis auf weiteres geht der Bundesgerichtshof davon aus, dass eine Modernisierung dann umfassend ist, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und zudem einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt. Beide Prüfungskriterien sind von grundsätzlich gleichem Gewicht. Numerisch kann ab einem wesentlichen Bauaufwand ausgegangen werden, wenn er mindestens 1/3el des für eine Neubauwohnung regional erforderlichen Aufwandes erreicht. Bei durchschnittlichen Neubaukosten von ca. 2.000,00 € je Quadratmeter bedeutet das, dass Modernisierungskosten von ca. 700,00 € je Quadratmeter aufgewendet werden müssen. Wir geben zu bedenken, dass die Angaben aus dem Jahr 2021 stammen und die jüngsten Preissteigerungen noch nicht beinhalten.

Ebenso bleibt es dem Vermieter unbenommen, die zuletzt vereinbarte Miete unverändert erneut zu vereinbaren (sog. Vormiete). Bei der Ermittlung dieser Vormiete bleiben aber solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die zwischen dem Vermieter und dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden.

Inwieweit diese Änderungen dem Ziel der Ampelparteien, nämlich den sozialen Wohnungsbau zu fördern, dienen werden, wird sich in den kommenden Monaten zeigen. Auch wenn es in Bezug auf die Definition konkreter Termini noch offene Fragen gibt, lässt sich gewiss sagen, dass Mieter in Leipzig und Dresden in Zukunft etwas ruhiger schlafen können werden.